Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se han incorporado al ordenamiento jurídico una serie de medidas y regulaciones legales que afectan tanto a propietarios como a inquilinos. En este artículo recogemos algunas de las novedades más relevantes.
Grandes propietarios.
La nueva ley define como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En caso de que los inmuebles residenciales se encuentren en entornos de mercado tensionado, el número de inmuebles para ser considerado gran tenedor es de cinco.
Cabe recordar que los grandes tenedores en España son una minoría, representando únicamente el 1 % del total de los titulares del parque inmobiliario español, que el Catastro cifra en casi 28 millones. La mayoría de los propietarios (cerca de 15 millones), tan solo tiene una única casa en propiedad.
Zonas de mercado residencial tensionado.
Ante la existencia de riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población residente, las Comunidades Autónomas serán competentes para declarar una zona como tensionada, debiendo motivarlo mediante memoria justificativa. Para llevar a cabo esta declaración ha de concurrir una de las dos siguientes circunstancias:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Hasta la fecha, las Comunidades Autónomas no han tramitado estas declaraciones de zonas tensionadas, por lo que habrá que esperar para conocer qué territorios declara cada comunidad, pudiendo ser municipios enteros o zonas más reducidas. En Burgos se prevé que afecte, al menos, a determinadas circunscripciones.
Regulación de los precios del alquiler en zonas tensionadas.
La nueva ley de vivienda regula los precios máximos del alquiler para los nuevos contratos de arrendamiento, y lo hace a través de una serie de medidas de contención.
En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Esta medida no se aplicará en zonas no declaradas tensionadas.
No obstante, la misma disposición habilita para incrementar la renta, respecto del contrato anterior, en un máximo del 10 % en determinados supuestos en los que se hayan llevado a cabo actuaciones en la vivienda de rehabilitación, mejora energética, mejora de la accesibilidad, en contratos de duración de 10 o más años o en los contratos que incorporen un derecho voluntario para el arrendatario a prórrogas durante un periodo de 10 o más años.
Límite anual de la actualización de la renta de alquiler.
La nueva regulación modifica la actualización del precio de los alquileres vigente hasta la fecha, estableciendo un nuevo sistema:
Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2 %.
Durante 2024: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 3 %.
Desde 2025: se creará un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres, debiendo ser más estable e inferior al IPC.
Incentivos fiscales en la declaración de la renta a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Para aquellos propietarios que suscriban nuevos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley de vivienda se prevén una serie de reducciones en la declaración de la renta, estos incentivos operan únicamente para los denominados pequeños tenedores que arrienden su vivienda en zonas declaradas tensionadas.
Reducción del 50 % a todos los propietarios.
Reducción del 60 % cuando se haya llevado actuaciones de rehabilitación en la vivienda.
Reducción del 70 %
a) Si se arrienda a jóvenes comprendidos entre 18 y 35 años.
b) Si se destina a un alquiler social dentro de los programas de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda o para personas en situación de vulnerabilidad económica.
Reducción del 90 % en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato.