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  • Foto del escritorNuño Merino Melgosa

CÓMO PALIAR LA SUBIDA DE LAS HIPOTECAS VARIABLES


Con el reciente aumento de tipos de interés por parte del BCE hasta el 4,5% a nadie se le escapa que los hipotecados con interés variable se ven afectados con esta última subida, la décima consecutiva realizada por la Institución Europea. Este hecho viene a suponer un clavo más en el ataúd de aquellos a los que les toca revisar el tipo de interés aplicable en su préstamo hipotecario.


El sistema de funcionamiento de los préstamos hipotecarios podemos decir grosso modo que se divide en hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. Estas últimas suelen plantearse con una fórmula de «diferencial + Euribor», por lo que el interés aplicable puede incrementarse o reducirse en función del tipo de referencia.


Supongamos, por ejemplo, una hipoteca variable cuyo tipo, que se revisa anualmente en septiembre, es equivalente al Euribor + 0,80 puntos. Desde septiembre del año pasado, el interés se habría establecido en un 0,80 + 2,233, lo que equivaldría a un interés del 3,033%. Pues bien, ese mismo préstamo, en la actualización del mes de septiembre de este año, equivaldría a 0,80 + 4,176, lo que dejaría este préstamo con un interés del 4,976%, casi dos puntos porcentuales más. Como se puede ver, la subida es significativa y esto se traduce, a su vez, en una subida de la cuota mensual.


Ante este escenario, ¿qué puede hacer un hipotecado? La respuesta, sin entrar en parches temporales que podrían plantearse en situaciones de vulnerabilidad (las cuales están sujetas a requisitos, como una carencia anual), puede dividirse en dos escenarios, que nos aseguran la bajada a largo plazo, si bien llevan gastos aparejados, ya sea vía comisiones, u honorarios por la intervención de profesionales, como tasadores, gestores o registradores de la propiedad. Las dos opciones que tenemos son las siguientes:


1º.- Renegociar las condiciones de nuestra hipoteca.

Podemos dirigirnos a nuestro banco e interesar una novación de nuestras condiciones del préstamo, es decir, comunicarles la intención de pasar nuestra hipoteca variable a fija, en este caso el banco nos realizará una propuesta de tipo de interés fijo. Si negociamos con nuestra entidad bancaria, podríamos acudir a la fórmula de la novación del préstamo hipotecario, que conllevaría costes de registro de la propiedad y gestoría (opcional). En esta situación el margen de negociación es bajo debido a que es la propia entidad bancaria con la que tenemos ya la hipoteca firmada la que nos va a hacer una oferta, para casos de necesidad es recomendable acudir a la vía que a continuación se expone.


2º.- Subrogación hipotecaria.

En este caso la solución nos la daría otra entidad bancaria. mediante este sistema deberemos buscar la hipoteca fija que más se amolde a nuestras necesidades e indicar que se va a tener que subrogar en nuestro préstamo hipotecario, ocupando el lugar de la entidad a la que actualmente estamos pagando la hipoteca. Esta fórmula, puede conllevar comisiones, y gatos de tasación que realizará la nueva entidad bancaria.


Por último, y como solución de emergencia, en caso de que el titular del crédito disponga de ahorros, podrá optar por amortizar el capital rebajando así su cuota mensual hipotecaria. Es importante que, a la hora de realizar este procedimiento, indiquemos a nuestra entidad que la amortización va destinada a reducir la cuota mensual y no la vida del préstamo, lo que abarataría el coste de la hipoteca (pagando menos intereses), pero manteniendo la cuota.

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