Es habitual que tanto arrendadores como arrendatarios (en lo sucesivo, y para ser más claros: propietarios e inquilinos) tiendan a firmar contratos de alquiler estandarizados, y en muchos casos que han encontrado tras una búsqueda rápida en Internet. En innumerables ocasiones son modelos incompletos e incluso contrarios a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU en adelante), norma legal que regula este ámbito del derecho civil, y que, si bien es algo antigua, ha sido modificada en múltiples ocasiones, varias veces en un mismo año inclusive.
En este breve artículo analizamos algunos de los puntos clave que debemos tener en cuenta a la hora de celebrar un contrato de alquiler de vivienda. Un buen contrato de arrendamiento a tiempo evitará múltiples quebraderos de cabeza posteriores. Por ello, desde Gamonal Abogados te ayudamos a resolver estas situaciones y te contamos cómo se han de elaborar estos contratos e incluso los confeccionamos por ti, si fuere necesario. También te ayudamos a resolver cualquier conflicto que haya podido surgir fruto de un alquiler.
Plazo mínimo de duración del contrato.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si la duración pactada es inferior a 5 años, se prorrogará hasta esta duración por plazos anuales, salvo que el arrendatario haya manifestado con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Ojo, porque si el propietario es una persona jurídica, la duración mínima se amplía a 7 años.
Si no se ha estipulado plazo de duración en el contrato de alquiler, se entenderá que es de un año. Transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá prórroga cuando se haya hecho constar en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para sí mismo o sus familiares de primer grado.
Desistimiento del contrato.
El inquilino puede poner fin al contrato de alquiler, una vez transcurridos los primeros 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. La LAU recoge qué indemnizaciones se pueden pactar en este supuesto, pero en defecto de pacto, no será exigible ninguna cantidad por el desistimiento.
Venta de la vivienda arrendada.
Aquel que adquiera una vivienda arrendada mantendrá los derechos y obligaciones del anterior propietario arrendador, excepto en los casos en que la duración pactada en el contrato de alquiler fuera superior a 5 años, en cuyo caso la LAU introduce distintos matices.
Conservación de la vivienda.
El propietario está obligado, sin tener derecho a subir la renta ni derivar gastos al inquilino, a llevar a cabo todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, salvo cuando el deterioro le sea imputable al arrendador. El inquilino, a su vez, está obligado a soportar las obras de conservación.
Fianza.
Al momento de la firma del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza por un importe equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
Las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional para el cumplimiento del inquilino con sus obligaciones, no obstante, en el caso de arrendamiento de vivienda, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Por último, es muy importante que diferenciemos la figura del inquilino que no cumple con sus obligaciones contractuales, impago de la renta u otras, de la figura del «okupa», aquel que, sin mediar o haber mediado relación contractual alguna con el propietario, ha entrado en la vivienda sin autorización o incluso con violencia o intimidación. Del mismo modo, serán distintas las vías a seguir, es decir, jurisdicción civil o penal. Cuestión, desde luego, que dada su entidad merece otra entrada en el blog de Gamonal Abogados.