Una vez superado el trámite del divorcio y, en su caso, la tediosa liquidación de la sociedad de gananciales, el convenio regulador establecerá, entre otras cosas, la pensión de alimentos y la atribución del uso de la vivienda a los hijos comunes, y por lo tanto, al progenitor custodio o al ex cónyuge más necesitado.
Esto significa que uno de los ex cónyuges, a pesar de ser propietario de pleno derecho de la vivienda, ya sea en un 50 % o incluso en un 100 %, se va a ver privado de poder disfrutar de la misma mientras que el uso de esta no se extinga mediante resolución judicial.
Llegados a esta situación, y viendo que podemos vernos privados del uso de una vivienda de la cual somos propietarios, debemos acudir al recientemente reformado art. 96.1 del Código Civil, el cual introduce un límite temporal a este uso exclusivo: «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad».
Si bien el precepto que acabamos de citar establece un límite temporal, que coincide con la mayoría de edad de los hijos comunes, debemos tener en cuenta una serie de precisiones. La primera de ellas es que tenemos que tener en cuenta que este artículo no opera de forma automática, es decir, por el mero hecho de que el hijo cumpla 18 años no va a provocar que podamos disfrutar de la vivienda desde ese momento, si no que deberemos instar un procedimiento judicial de modificación de medidas solicitando al juzgado que habida cuenta de esta circunstancia extinga el uso en favor del hijo.
La segunda precisión la ha establecido la jurisprudencia interpretando el precepto antes de su reforma y que los Tribunales están teniendo todavía en cuenta, principalmente para proteger al cónyuge más desfavorecido. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo 12 de febrero de 2014 recoge que: «Todo ello, dentro de una clara flexibilidad valorativa que permite dicho concepto en orden a valorar aspectos tanto de índole práctica como de orden social, particularmente el referido a las circunstancias económicas del cónyuge más desfavorecido, por un tiempo prudencialmente fijado por el Juez». En la misma línea van las Sentencias del Tribunal Supremo 624/2011, de 5 de septiembre, 707/2013, de 11 de noviembre y 390/2017, de 20 de junio. Lo que permite esta jurisprudencia es que el cónyuge más desfavorecido puede seguir teniendo el uso exclusivo de la vivienda, pero siempre durante un período concreto el cual limitará el juez.
Por último, se ha de tener en consideración que son reclamables los gastos de mantenimiento de la vivienda de los cinco últimos años por parte de cónyuge que ha tenido el uso exclusivo al cónyuge que pretende la eliminación de este derecho de uso exclusivo. A pesar de esta circunstancia, como es de ver, tenemos mecanismos para dejar sin efecto ese uso en virtud del mencionado precepto.
En muchas ocasiones el siguiente paso es la presentación de una demanda de división de cosa común, salvo que la vivienda ya hubiera sido adjudicada a alguno de los cónyuges en la liquidación de la sociedad de gananciales. En esa demanda de división de cosa común se perseguirá la venta de la propiedad ya sea mediante subasta judicial, inmobiliaria o el método que puedan acordar las partes.
Se ha de tener en cuenta que si se insta un procedimiento de división de cosa común sin extinguir el derecho de uso exclusivo del que disfruta uno de los cónyuges este se mantendrá y será oponible frente a terceros, es decir, si la vivienda sale a subasta o la adquiere un tercero, deberá de respetar este uso exclusivo de la misma como si de una carga más se tratara.
Por lo tanto, la recomendación de Gamonal Abogados es instar el procedimiento de eliminación del uso exclusivo y, una vez finalizado o próximo a su finalización, solicitar el auxilio judicial respecto de la división de cosa común para no generar un problema a la hora de poner en venta o subastar el inmueble, dado que repercutirá negativamente en el valor de venta de este, al existir el mencionado derecho.